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外資大賣場 逃離城市核心商圈

較早進入國內的首批外資零售門店房租陸續到期,新房租已比當年翻數倍趙向陽不久前,全球第三大零售商樂購(即Tesco)上海鎮寧店關閉。樂購中國區相關負責人對《中國經營報(博客,微博)》記者表示,關店是因為該店與業主簽署的租賃合同到期。記者瞭解到,樂購在10年前以每年52萬元的租金租下這傢3000平方米的店面,並一次性付清瞭10年的房租,但現在年租金已漲到174萬元,漲幅超過兩倍。最終,樂購選擇將上海鎮寧店關閉。在此之前,世界500強之首的沃爾瑪已分別關閉瞭上海閔行店、無錫紅星路店以及深圳園嶺店。外資零大賣場頻頻關店,一方面與當下消費低迷、行業寒冬以及成本上漲等各方面因素有關;另一方面則是因為經營時間較長、業績穩定的“老店”在租金上調之後已無法承受,最終不得不舍棄該門店。事實上,外資零售商的先發優勢正在消失。1995年至2000年,傢樂福、沃爾瑪、樂購等外資零售商在中國市場進行第一輪跑馬圈地。憑借世界500強的光環和地方政府招商引資的需求,外資大賣場以非常低廉的租金搶占瞭城市核心商圈的優質網點。然而十多年之後,首批門店的房租陸續到期,如今租金已經比當年翻瞭數倍,外資大賣場隻好舍棄核心商圈而選擇遠離市中心的郊區發展。業內人士判斷,在未來三到五年內,外資大賣場“逃離”核心商圈的案例將會越來越多。租金已超承受力紅線“我們當初進來的時候,這裡每平方米的日租金價格1元錢左右,如今已經到瞭2元錢以上。火神廟商圈甚至接近每天每平方米3元錢。”世紀聯華華北區副總經理、百聯清城購物中心總經理何向陽告訴記者。百聯清城購物中心位於北京市大興區黃村鎮,已經是南五環外的郊區地段。2006年,清城購物中心剛剛入駐的時候,當時該地的平均日租金為1.5元,如今普遍都在2元以上,一些商業中心位置甚至超過瞭3元。上述價格還是以大賣場整體租賃的方式來跟業主談,如果整租下來切分成數百平方米的面積出租給餐飲及其他專賣店,租金甚至可以漲到每平方米每天8~10元的價格。郊區尚且如此,市區租金更是超過瞭大賣場所能承受的底線。“北京四環以內的商業物業租金普遍在每平方米每天2.8~3元。”漢拿山集團拓展經理王先生告訴記者。對於大賣場而言,按照行業平均水平,每天每平方米2.5元的價格已經成為門店所能負擔的“紅線”。超過這一數字,門店很難實現盈利。而北京四環以內的商鋪最低價都在2.8元以上,這意味著,如果不是當初以低價簽訂租金,很難再進入這樣的商圈。“對於北京而言,四環以內基本上沒有可供大賣場選址的商業物業瞭。即便是有,接近3元的租金,企業也根本無法承受。隨著在四環以內核心商圈的大賣場租賃合同相繼到期,屆時將會有更多大賣場被"擠出"市中心。”王先生告訴記者。記者同時瞭解到,不僅北京、上海、廣州等一線城市的核心地段商鋪租金已經超過大賣場所能承受的“紅線”,就連一些競爭激烈的省會城市,其市中心位置也直逼這一數字。“合肥市比較好的地段,大賣場每平方米的月租金為60~80元,核算下來是每天每平方米2~2.6元。這對於消費力並不是非常強的二線城市來說已經是很高的價格瞭。”安徽樂城超市總經理王衛告訴記者,樂城超市所在的曙光大廈是合肥城區的最古老的商圈之一,其租金核算下來已接近每天每平方米4元。“可以說,以目前的租金水平,城市中心商圈已經沒有大賣場位置,大賣場日後隻能在城鄉結合部發展。”何向陽表示。在房租上漲的同時,人力成本、水電費、辦公成本等其他成本也在不斷上升。同時,近年來受到消費低迷、電商沖擊等影響,零售企業的銷售額和利潤都在步步下滑。“與去年同期相比,人工費用上漲20%,再加上水電、房租等成本增加,整體的企業經營成本上漲幅度在20%~30%左右。成本上漲、銷售額和利潤同步下滑,零售商其實在給房東"打工"。”何向陽感嘆道。外資賣場正散失先發優勢盡管“逃離”城市核心商圈是大賣場業態大勢所趨,但對於外資企業而言,這一狀況較本土零售商更嚴重一些。對於陸續關閉三傢門店,沃爾瑪回應稱“商圈調整”。“我們基於門店所處商圈的情況、門店自身經營狀況以及商圈未來的發展情況來決定該門店是否關閉。比如我們關閉瞭深圳園嶺店,卻將在深圳龍崗地區開一傢新店。”沃爾瑪高級公關總監李玲告訴本報記者。然而,在業內人士看來,“商圈調整”背後的難言之隱是:其盈利能力已經無法承受新的租金水平。“這兩年商業網點的租金日益增長,但門店的利潤卻一直在下滑,成熟商圈的房租已經成為零售商難以承受之重。”行業觀察者“Hermann中國零售微博”通過微博告訴記者。對於外資企業而言,租金上漲對其影響要大於本土企業,換言之,其能承受租金的“紅線”要低一些。“據我瞭解,本土企業能承受的最高租金大約是每平方米每天2.5元,但外資能承受的租金是2.2元左右。為什麼會這樣?主要是因為外資開店成本要高於本土企業,其對租金的承受也相對差一些。”一位零售業開發人員告訴記者。可以說,隨著首批門店租賃合同陸續到期,外資賣場已經失去瞭因低價持有物業的先發優勢。“外資大賣場"逃離"市中心的原因,一方面與房租上漲有關,這是客觀原因。另一方面也與其經營狀況有密切關系。如果門店經營良好,能夠給企業帶來利潤,即便房租再漲,企業還是不會放棄這樣的網點。”首地大峽谷購物中心總經理李綱告訴本報記者。在李綱看來,上世紀90年代初,外資憑借世界500強光環,在中國市場迅速跑馬圈地,以非常低廉的租金取得一批網點,獲得瞭先發優勢。在隨後的十多年裡,內資企業不斷進步和學習,如今經營能力並不比外資大賣場差。隨著外資大賣場首批門店房租的到期,其先發優勢在逐步消失。“永輝、蘇果等一些優秀本土企業已經成長起來。對於一些外資賣場退出的網點,如果地段確實良好,本土企業還是可以取而代之的。”李綱說。事實上,經過數年發展,本土超市與外資競爭過程中逐步壯大瞭實力,形成瞭在某一區域的強勢地位。比如,物美在北京、華潤萬傢在深圳、蘇果超市在南京、永輝超市(601933,股吧)在福建、步步高超市在湖南、傢傢悅超市在山東,上述本土企業在當地的市場占有率和經營能力超過瞭沃爾瑪、傢樂福、樂購等外資超市。對於內外資超市此消彼長的競爭態勢,步步高集團董事長王填認為,正是外資企業的“固守”才給瞭本土企業快速成長的機會。“沃爾瑪、傢樂福、樂購的管理模式非常優秀,在國外也非常成功。但正是由於其在中國過於固守其成功經驗,在創新上顯得不足,最終被本土企業所超越”。var page_navigation = document.getElementById('page_navigation');if(page_navigation){ var nav_links = page_navigation.getElementsByTagName('a'); var nav_length = nav_links.length;//正文頁導航加突發新聞 if(nav_length == 2){ var emergency = document.createElement('div');emergency.style.position = 'relative';emergency.innerHTML = '房貸屏東佳冬房貸

新聞來源http://news.hexun.com/2013-06-15/155161472.html

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